En una transacción que cierra un capítulo de un cuarto de siglo en la historia del entretenimiento fronterizo, Gaming and Leisure Properties Inc., una firma especializada en bienes raíces de casinos con sede en Pennsylvania, adquirirá los activos inmobiliarios del Hipódromo y Casino de Sunland Park por $183.75 millones de dólares, según anunció la compañía el 1 de octubre.
El acuerdo, que se espera cierre el 15 de octubre, marca el fin del control de la familia de Stan Fulton sobre las instalaciones de 66 años de antigüedad que han sido un pilar de la industria de carreras de caballos en la región y un punto de referencia para apostadores en ambos lados de la frontera entre Texas y Nuevo México.
La estructura de la transacción refleja un modelo cada vez más común en la industria del juego estadounidense: la separación de los activos inmobiliarios de las operaciones.
Mientras GLPI adquirirá la propiedad física del complejo de 157 acres ubicado en 1200 Futurity Drive, justo al Oeste de El Paso cerca de la frontera entre Texas y Nuevo México, Strategic Gaming Management se hará cargo de las operaciones del día a día bajo un acuerdo de arrendamiento.
Un legado familiar que llega a su fin
Stan Fulton, quien falleció en 2018, construyó un imperio en la industria del juego que se extendió desde Nevada hasta Nuevo México. Sus herederos han continuado operando el complejo de Sunland Park durante los últimos siete años, pero la venta señala el final de esa era.
Ni GLPI ni Strategic Gaming mencionaron a la familia Fulton en sus comunicados sobre la transacción, un detalle notable dado el cuarto de siglo que la familia estuvo al frente de la propiedad. Lisa Téllez-Girón, gerente sénior de marketing de Sunland Park, confirmó que las instalaciones han sido administradas por el propietario actual, aunque surgieron discrepancias sobre el rol previo de Strategic Gaming en el sitio.
Comprador con visión de expansión
GLPI, con sede en Wyomissing, Pennsylvania, aproximadamente a 65 millas (105 kilómetros) de Filadelfia, ya posee 68 propiedades de juego en 20 estados. La adquisición de Sunland Park representa su segunda propiedad en Nuevo México y forma parte de una estrategia más amplia de diversificación de cartera.
Peter Carlino, presidente y director ejecutivo de GLPI, describió la transacción como una oportunidad para “diversificar nuevamente nuestra cartera de propiedades, mientras apoyamos la estrategia de crecimiento de un inquilino existente”.
Lo que hace particularmente atractiva la propiedad para los nuevos dueños, según la presentación para inversionistas de GLPI, es el “terreno subutilizado que proporciona oportunidades significativas de expansión y mejora de desempeño”. Esta frase sugiere que los nuevos propietarios ven potencial sin explotar en el sitio, posiblemente para desarrollo adicional de instalaciones de juego o entretenimiento.
Un mercado ‘subpenetrado’
La presentación de GLPI caracteriza el mercado de juego de El Paso-Las Cruces como “subpenetrado” –jerga de la industria que indica que los inversionistas creen que hay demanda insatisfecha de servicios de juego en el área. La región, que ha experimentado crecimiento poblacional y de ingresos, representa una apuesta de que más residentes y visitantes buscarán opciones de entretenimiento de juego en los próximos años.
Las “protecciones regulatorias estatales” mencionadas en los materiales de GLPI se refieren probablemente a las barreras de entrada que existen en el mercado de juego de Nuevo México, que limitan la competencia y crean lo que los inversionistas llaman un “entorno de juego estable” –esencialmente, un mercado donde los operadores existentes están protegidos de nueva competencia significativa.
Strategic Gaming: perfil discreto
Strategic Gaming Management, la firma que manejará las operaciones, presenta un perfil curiosamente bajo para un operador de casinos. Fundada hace 15 años por Grant Lincoln, quien sigue siendo el director ejecutivo de la compañía, Strategic tiene su sede en Missoula, Montana, pero prácticamente no tiene presencia en línea más allá de sus transacciones con GLPI.
La compañía no parece tener sitio web, un detalle inusual en la era digital, especialmente para una operación que maneja múltiples propiedades de casinos. La única información disponible sobre Strategic proviene de sus acuerdos con GLPI, que comenzaron en mayo de 2024 cuando GLPI adquirió los activos inmobiliarios de casinos de Strategic en Deadwood, Dakota del Sur y Sparks, Nevada.
Bajo el acuerdo más amplio con GLPI, Sunland Park se convertirá en la cuarta propiedad en el portafolio de arrendamiento maestro triple neto de Strategic, un tipo de acuerdo donde el inquilino asume toda la responsabilidad por el mantenimiento de las instalaciones, seguros, impuestos y servicios públicos.
Más que sólo carreras
El complejo de Sunland Park es considerablemente más que una simple pista de carreras. Las instalaciones de 157 acres (63.5 hectáreas) incluyen una pista de una milla para caballos purasangre y cuarto de milla con un estadio de 733 asientos para espectadores.
El casino presenta 737 máquinas tragamonedas y 12 mesas de juego electrónicas en un piso de juego de 25 mil pies cuadrados (2 mil 323 metros cuadrados). El complejo también cuenta con un salón de baile para 600 personas, un área de apuestas de simulcast y un hotel de 78 habitaciones operado por otra compañía en la propiedad.
La temporada de carreras continúa
A pesar del cambio de propiedad, las operaciones de carreras de Sunland Park continuarán según lo programado. La próxima temporada de carreras en vivo está programada para comenzar a principios de enero, con 55 días de carreras que concluirán a principios de abril de 2026, según el sitio web de la Comisión de Carreras de Nuevo México.
El hipódromo es sede del Derby anual de Sunland Park, una carrera de apuestas de primer nivel en la región para purasangre tresañeros, donde el ganador puede reclamar puntos para hacerse elegible para correr en el Derby de Kentucky.
Consideraciones financieras
La transacción, valorada en $183.75 millones de dólares, se estructura con una tasa de capitalización inicial del 8.2%, una métrica que los inversionistas inmobiliarios usan para evaluar el rendimiento potencial de una propiedad generadora de ingresos. Con la inclusión en los arrendamientos de Strategic Gaming, el alquiler anual en el arrendamiento aumentará al 2% anual, proporcionando a GLPI un flujo de ingresos creciente.
GLPI espera que la transacción sea “inmediatamente creciente” a los fondos ajustados de operaciones por acción, una métrica clave que los fideicomisos de inversión inmobiliaria usan para medir el desempeño financiero. En términos simples, esto significa que GLPI anticipa que el acuerdo aumentará sus ganancias desde el día uno.
Truist Securities actuó como asesor financiero de Gaming and Leisure Properties, mientras que CBRE Investment Banking y Macquarie asesoraron a Sunland Park, señalando que múltiples firmas de asesoría de alto nivel estuvieron involucradas en estructurar el acuerdo.
Un hito histórico
El Hipódromo de Sunland Park abrió en octubre de 1959, según archivos de El Paso Times, convirtiéndose en una institución en la región fronteriza. El casino fue agregado años después y está regulado por el Estado de Nuevo México, aprovechando las leyes de juego más permisivas del estado comparadas con las de Texas.
Durante décadas, Sunland Park ha servido como un destino de entretenimiento para residentes de El Paso y Las Cruces, así como para visitantes de México. Su ubicación única, prácticamente en la intersección de dos fronteras estatales y la frontera internacional, lo ha convertido en un punto de referencia geográfico y cultural.
Implicaciones para el mercado local
Para el mercado de juego de El Paso-Las Cruces, la transacción representa tanto continuidad como potencial cambio. Strategic Gaming hereda una operación establecida con una base de clientes leales, pero también trae la experiencia de operar múltiples propiedades de casino y acceso al capital de GLPI para posibles expansiones.
El énfasis de GLPI en el “terreno subutilizado” y “oportunidades de expansión” sugiere que la comunidad podría ver inversión adicional en el sitio en los próximos años, potencialmente expandiendo las ofertas de entretenimiento más allá de las carreras y el juego tradicional.
La caracterización del mercado como “subpenetrado” por GLPI indica que los nuevos propietarios creen que hay espacio para crecimiento, a pesar de décadas de operación. Este optimismo probablemente se basa en tendencias demográficas que muestran crecimiento continuo de población e ingresos en el área de El Paso-Las Cruces.
Mirando hacia adelante
Mientras Sunland Park entra en esta nueva era bajo propiedad corporativa y gestión profesional, quedan preguntas sobre cómo cambiará la experiencia para empleados y clientes. Los nuevos propietarios han proporcionado pocas especificaciones sobre sus planes más allá de generalidades sobre expansión y mejora.
Lo que está claro es que después de un cuarto de siglo bajo control familiar, Sunland Park se ha convertido en parte de una tendencia más amplia en la industria del juego estadounidense: la consolidación bajo firmas especializadas en bienes raíces que ven valor en separar la tierra de las operaciones que se llevan a cabo en ella.
Para la región fronteriza, el acuerdo de $183.75 millones de dólares representa una de las transacciones inmobiliarias comerciales más grandes en años recientes, subrayando el valor continuo de las propiedades de entretenimiento bien ubicadas incluso en mercados que algunos podrían considerar secundarios.
El cierre programado para el 15 de octubre marcará oficialmente el final de la era Fulton y el comienzo de un nuevo capítulo en la larga historia de Sunland Park.
